Kulttuurihistoriallisesti arvokas Erottaja 2 herää eloon ja elävöittää ydinkeskustaa

Entinen valtion virasto peruskorjataan toimistotiloiksi ja ravintoloiksi. Hankkeen kumppanivalinnoissa erityisen oleellista oli kokemus haastavista projekteista.

Erottaja 2 on yksi Helsingin ydinkeskustan näyttävimmistä osoitteista. Vuonna 1891 valmistunut uusrenessanssipalatsi, sen viereinen jugend-talo sekä rakennukset yhdistävä pihasiipi Erottajan ja Uudenmaankadun kulmassa olivat vuosia tyhjillään, kunnes amerikkalainen sijoitusyhtiö Blackrock osti ne syksyllä 2018. Nyt Erottaja 2 käy läpi käyttötarkoituksen muutosta ja täydellistä peruskorjausta. Kiinteistöön valmistuu moderneja toimisto- ja ravintolatiloja.  

"Katutason ravintolatilat avaavat rakennuksen kaupunkilaisille ja jatkavat keskustaa Erottajaa kohti elävöittäen aluetta", kuvaa Trevian Asset Management Oy:n tekninen johtaja Vesa Klemettilä

Kiinteistöalalla toimiva sijoitus- ja varainhoitoyhtiö Trevian on Blackrockin paikallinen edustaja Suomessa ja vastaa Erottaja 2:n kehittämisestä ja vuokrauksesta. Lokakuussa 2020 osaksi Swecoa liittynyt Saraco on jo ennen lopullista kiinteistökauppaa vastannut teknisen due diligence -selvityksen tekemisestä ja ohjannut DD-vaiheeseen osallistuneita suunnittelijoita sekä toiminut hankkeen suunnittelu- ja toteutusvaiheen rakennuttajakonsulttina.

Haasteista huolimatta aikataulujen tulee pitää   

Erottaja 2:n remontti alkoi syksyllä 2019 ja valmistuu keväällä 2021. Klemettilän mukaan on ensiarvoisen tärkeää, että aikataulut pitävät. Omistaja on tehnyt investoinnin, jotta saa tuottoa tilavuokrista. Jos hanke viivästyy, myös tuoton saaminen viivästyy. Myös vuokralaisille on tärkeää, että tilat valmistuvat sovittuna päivänä.  

"Saracolla on kokemusta jo alkuvaiheen tarpeiden määrittelystä ja kustannuslaskennasta vastaavissa hankkeissa. Pystyimme määrittämään nopeasti jo lähtötilanteessa, mitä pitää korjata", Klemettilä sanoo. 

Aikataulua on vauhdittanut myös se, että hanke päätettiin tehdä projektinjohtourakkana, jossa suunnittelua ja urakointia tehdään limittäin.  

"Se mahdollistaa tiiviimmän tahdin verrattuna perinteiseen urakkamuotoon. Etenkin, kun osasimme odottaa, että yllätyksiä tulee vastaan", Klemettilä sanoo. 

Klemettilän mukaan kumppanivalinnat ovat erityisen tärkeitä haastavissa projekteissa. Mitä haastavampi hanke, sitä tärkeämpää on sujuva yhteistyö ja hankekumppaneiden kokemus vastaavista projekteista.  

"Onnistuimme kumppaneiden valinnassa erinomaisesti. Tällaisiin projekteihin ei voi lähteä harjoittelemaan", Klemettilä toteaa. 

Täydellisesti toimivia tiloja perintöä vaarantamatta 

Arvokkaan korttelin kunnostushankkeelle asetettiin kunnianhimoinen tavoite: vuokralaisille pitää saada laadukkaat tilat vaarantamatta kulttuurihistoriallista perintöä.  

"Lähtöasetelma oli erittäin haastava", tiivistää projektipäällikkö Pekka Haapalainen Saracolta 

Haapalaisen mukaan hanke vaati paljon tausta- ja paperityötä, jotta rakentamaan ylipäätään päästiin. Rakennus on lakiasetuksella suojeltu, mikä on vaatinut tiivistä viranomaisyhteistyötä sekä Museoviraston ja Ely-keskuksen, että kaavoittajien ja rakennusvalvonnan kanssa. Työn käynnistäminen edellytti lupaa käyttötarkoituksen muutokselle. Jotta työ saatiin nopeasti käyntiin, sovittiin viranomaisten kanssa haettavaksi poikkeamislupa. Samalla luvalla ratkaistiin myös kiinteistössä ollut rakentamiskielto. Aiemmin virastotalona toimineelle kiinteistölle piti hakea myös käyttötarkoituksen muutosta.  

Haasteita aiheutti myös se, että ministeriönä toimineen rakennuksen suunnitelmat olivat aikanaan salattuja, ja sen takia niitä on ollut hyvin vaikea löytää.  

"Lähtötietoja kaivettiin Kansallisarkistosta ja Museovirastosta. Koska kaikkia tietoja ei löytynyt, meidän piti tehdä paljon olettamuksia perustuen ajalle tyypillisiin rakenteisiin", Haapalainen kertoo. 

Puutteellisten lähtötietojen aiheuttamia haasteita ratkottiin esimerkiksi tekemällä purkutöitä tavallista pidemmälle ennen kuin suunnitelmia lyötiin lukkoon ja uuden rakentamista aloitettiin.  

Yllätyksiä tuli tietysti vastaan, eivätkä rakenteet olleet kaikilta osin juuri sellaisia kuin olimme olettaneet. Uutta tietoa ajalle tyypillisistä rakenteista kertyi valtavasti, Haapalainen sanoo. 

Klemettilä lisää, että oman haasteensa työlle tuo myös keskustaympäristö, jossa toimiminen vaatii taitoa niin suunnittelijoilta kuin urakoitsijalta.  

"Ratikka kiertää korttelia joka puolelta, joten esimerkiksi logistiikkaa on pitänyt miettiä tarkkaan. Suurempien rakennusmateriaalien nostoja on välillä jouduttu tekemään aamuyöstä", Klemettilä sanoo. 

Sweco Impact yhdistää kolme osaamisaluetta: teknisen, taloudellisen ja kestävän kehityksen  

Uskomme Swecolla, että teknisen ja kaupallisen asiantuntemuksen yhdistäminen kestävän kehityksen tavoitteisiin heti hankkeen alkumetreillä tuottaa lisäarvoa hankkeelle, käyttäjille ja sijoittajille. Otamme vastuun kokonaisvaltaisesta hankeohjauksesta ja yhdistämme parhaat osaajat ja ratkaisut. Tuomme liiketoiminnallista ymmärrystä investointiin jo alkumetreillä. Näin varmistamme, että hankkeessa huomioidaan pitkän tähtäimen kaupallinen vaikuttavuus. Jotta vastuut ovat selkeät, tarjoamme palvelua yhdeltä luukulta.  

"Onnistuimme kumppaneiden valinnassa erinomaisesti. Tällaisiin projekteihin ei voi lähteä harjoittelemaan. "
Vesa Klemettilä, tekninen johtaja, Trevian Asset Management Oy