Sama BREEAM-luokitustaso, eri arviointiohjelma

BREEAM-luokitusta pidetään usein laadun mittarina. Sama arvosana ei kuitenkaan aina tarkoita samaa asiaa: BREEAM Excellent tai Very Good voi perustua hyvin erilaisiin kriteereihin riippuen siitä, mitä arviointiohjelmaa on käytetty. Markkinoinnissa arvosana näyttää samalta, mutta sertifioinnin ohjausvaikutus voi olla hyvin erilainen. Pahimmillaan se voi jäädä vähäiseksi – tai puuttua kokonaan.

Tämä blogi kertoo, miksi on olennaista, mitä sertifioidaan ja millä: miksi eri BREEAM-arviointiohjelmien luokitustasot eivät ole suoraan vertailukelpoisia keskenään ja miksi arviointiohjelman valinnalla on merkitystä. Aiheeseen saatiin myös BRE:ltä tarkentava kommentti, joka on mukana kirjoituksen lopussa.

Eri BREEAM‑arviointiohjelmilla on eri tarkoitus ja vaikuttavuus

BREEAM tunnetaan yleisesti rakennusten ympäristösertifikaattina, mutta sitä käsitellään usein kuin kyse olisi yhdestä ja samasta sertifioinnista kaikissa tilanteissa. Todellisuudessa BREEAM-järjestelmä koostuu useista eri arviointiohjelmista, jotka on tarkoitettu rakennuksen elinkaaren eri vaiheisiin:

• BREEAM New Construction (NC) on tarkoitettu uudisrakennushankkeille
• BREEAM Refurbishment and Fit-Out (RFO) korjaus- ja perusparannushankkeille
• BREEAM In-Use (BIU) jo olemassa oleville, käytössä oleville rakennuksille

Kaikissa näissä ohjelmissa käytetään samoja luokitustasoja – Pass, Good, Very Good, Excellent ja Outstanding. Tämä luo helposti mielikuvan, että sama BREEAM‑luokitustaso tarkoittaisi aina samaa vaatimustasoa. Näin ei kuitenkaan ole.

Ohjelmat eivät ole keskenään parempia tai huonompia. Ne on suunniteltu eri lähtökohtiin ja eri tavoitteisiin, ja niiden vaatimustasot on asetettu siten, että ne ohjaavat kussakin tilanteessa realistisesti ja tarkoituksenmukaisesti kohti ympäristön kannalta parempaa lopputulosta.

Uudisrakentamisessa mahdollisuudet ovat suurimmat

BREEAM New Construction (NC) on hankevaiheen sertifiointi. Se ei arvioi pelkästään valmista rakennusta, vaan ohjaa koko rakennushanketta suunnittelusta toteutukseen.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että sertifikaatin tavoittelu:

• ohjaa suunnitteluratkaisuja jo varhaisessa vaiheessa
• asettaa vaatimuksia urakoitsijan toiminnalle työmaalla
• vaikuttaa materiaalivalintoihin, energiaratkaisuihin ja rakentamisprosessiin

Uudisrakennushankkeissa tehdään ratkaisuja, joilla on vaikutuksia rakennuksen koko elinkaaren ajalle. Tässä vaiheessa mahdollisuudet vaikuttaa rakennuksen ympäristövaikutuksiin ovat suurimmillaan, ja tätä mahdollisuutta New Construction ‑ohjelma on tarkoitettu hyödyntämään.

RFO – vaativa mutta realistinen vaihtoehto korjausrakentamiseen

Korjausrakentamisessa lähtökohdat ovat erilaiset: rakennus on jo olemassa, ja muutosten mahdollisuudet ja laajuus voivat vaihdella merkittävästi. BREEAM RFO on kehitetty huomioimaan nämä reunaehdot.

Laajoissa peruskorjauksissa RFO-ohjelman vaatimustaso on suurelta osin yhtä korkea kuin uudisrakentamisen ohjelmassa. NC:n tavoin myös RFO ottaa kantaa hankkeen prosessiin ja toteutukseen – ei pelkästään lopputulokseen.

In-Use – jatkuvan parantamisen työkalu

BREEAM In-Use on erinomainen työkalu olemassa olevien rakennusten ympäristö- ja vastuullisuusasioiden kehittämiseen. Se perustuu jatkuvan parantamisen ajatukseen: sertifiointi tulee uusia kolmen vuoden välein, ja rakennuksen suorituskykyä parannetaan tyypillisesti pienin ja hallituin askelin. In-Use on suunniteltu tilanteisiin, joissa:

• tavoitteena on kehittää rakennuksen käyttöä ja ylläpitoa
• halutaan todennettavaa ja pitkäjänteistä kehitystä
• mahdollisia parannuksia tehdään ilman mittavaa peruskorjausbudjettia

Ohjelma jakautuu kahteen toisistaan erikseen sertifioitavaan osaan: Part 1: rakennus ja sen tekniset ominaisuudet ja Part 2: rakennuksen käyttö ja ylläpito.

In‑Use arvioi valmista rakennusta ja kuvaa rakennuksen nykyistä suorituskykyä ja toimintaa.

Oikea työkalu oikeaan vaiheeseen

Kaikille ohjelmille on oma paikkansa, aikansa ja tarkoituksensa. BREEAM New Construction ja BREEAM RFO ovat keskeisiä työkaluja silloin, kun halutaan aidosti ohjata rakennushankkeen ympäristövaikutuksia ja rakentamisen laatua. BREEAM In-Use puolestaan toimii hyvin olemassa olevien rakennusten kehittämisessä. Myös hankkeissa huomioituna se tarjoaa matalan kynnyksen ja pohjan rakennuksen ympäristö- ja vastuullisuusasioiden kehittämiseen ja on parempi vaihtoehto kuin olla sertifioimatta lainkaan.

Haaste syntyy silloin, kun sertifiointiohjelmia käytetään toistensa korvikkeina. Yleensä niiden vaikuttavuus ei ole sama.

Miksi tällä on merkitystä – ja mikä on tilaajan rooli?

Rakennushankkeissa sertifioinnin ei pitäisi olla vain merkintä tarjousasiakirjassa tai leima luovutusasiakirjoissa. Oikein käytettynä BREEAM on työkalu, joka ohjaa päätöksiä, priorisointeja ja toimintatapoja koko hankkeen ajan. Väärin käytettynä se jää helposti muodolliseksi vaatimukseksi, jolla ei ole todellista vaikutusta rakennuksen ympäristövaikutuksiin.

Uudis- ja peruskorjaushankkeissa tehdään ratkaisuja, jotka lukitsevat rakennuksen energiankulutuksen, materiaalivalinnat ja tekniset järjestelmät vuosikymmeniksi eteenpäin. Siksi arviointiohjelman valinnalla on tässä vaiheessa suuri merkitys.

Jos hanketta ohjataan sertifioinnilla, joka ei ota merkittävästi kantaa suunnitteluratkaisuihin, rakentamisprosessiin tai työmaan käytäntöihin, jää suuri osa vaikuttamismahdollisuuksista hyödyntämättä.

BREEAM New Construction tai RFO Excellent ja In-Use Excellent ovat ympäristösuorituskyvyltään eri asioita eivätkä keskenään vertailukelpoisia. Olemassa olevassa rakennuskannassa BREEAM In-Use tarjoaa toimivan keinon kehittää ympäristöasioita vaiheittain ja pitkäjänteisesti, mutta uudishankkeessa sen vaikutukset jäävät usein pieniksi.

Tämän vuoksi tilaajan rooli on keskeinen. Jo hankkeen alussa on tärkeää miettiä, mitä sertifioinnilla halutaan saavuttaa ja missä vaiheessa rakennuksen elinkaarta siihen halutaan vaikuttaa. Tämän pohjalta voidaan määritellä, vaaditaanko hankkeelle BREEAM New Construction -sertifiointi vai riittääkö BREEAM In-Use Part 1 -sertifiointi. Kun vaadittu arviointiohjelma määritellään täsmällisesti, myös urakoitsijoiden tarjoukset ovat tältä osin aidosti vertailukelpoisia. Samalla varmistetaan, että sertifiointi tukee hankkeen todellisia ympäristötavoitteita eikä jää pelkäksi arvosanaksi paperilla.

Myös rahoittajien olisi syytä tarkistaa ja täsmentää vaatimuksiaan. Riittääkö BREEAM In-Use, jolla ei matalissa luokitustasoissa ole uudishankkeissa paljoakaan vaikuttavuutta vai olisiko syytä täsmentää BREEAM-sertifioinnin vaatimuksia koskemaan nimenomaan hankevaiheen sertifikaatteja, NC:tä tai RFO:ta? Tai pitäisikö hyväksyä hankevaiheen sertifikaatista matalampi taso ja vaatia In-Usesta korkeampi luokitustaso? Vihreän rahoituksen vaatimuksissa eri ympäristöluokitusjärjestelmistä (BREEAM, LEED, RTYL) vaaditut tasot eivät myöskään usein ole vaatimustasoiltaan keskenään samantasoisia, mutta tämä onkin sitten jo toinen tarina.

Kun ohjelma valitaan tarkoituksenmukaisesti, sertifiointi toimii aidosti laadun ja ympäristötavoitteiden ohjaajana – sekä ympäristön että käyttäjien näkökulmasta – eikä jää pelkäksi arvosanaksi paperilla. Kestävä rakentaminen ei synny yksittäisistä luokituksista, vaan siitä, että oikeita työkaluja käytetään oikeassa vaiheessa ja oikeaan tarkoitukseen.

Kirjoittaja: Riina Ahola, johtava asiantuntija