Toiminnanvarmistus – koska rakennus ei toimi itsestään
Rakennus ei toimi itsestään. Vaikka suunnittelu olisi kuinka huolellista ja rakentaminen korkealaatuista, teknisten järjestelmien todellinen toimivuus mitataan vasta vuosien käytön aikana. Toiminnanvarmistus on prosessi, jolla varmistetaan, että rakennus toimii tarkoituksenmukaisesti – ei vain luovutushetkellä, vaan koko elinkaarensa ajan. Silti juuri toiminnanvarmistus jää rakennushankkeissa harmillisen usein vähemmälle huomiolle.
Miksi toiminnanvarmistus on tärkeää?
Rakennusten teknisten järjestelmien käyttöikä on tyypillisesti 15–20 vuotta tai enemmänkin. Koko tämän ajan järjestelmien tulisi kyetä tuottamaan rakennukseen hyvä sisäilmasto energiatehokkaasti. Käytännössä vastaan tulee kuitenkin usein rakennuksia, joiden järjestelmät eivät toimi kuten pitää tai joiden käytettävyys ja seurattavuus ovat heikkoja.
Tästä seuraa tuttu ketju: käyttäjät ovat tyytymättömiä, energiatehokkuus kärsii ja resursseja tuhlataan, kun kiinteistönhuollon täytyy käydä jatkuvasti tekemässä järjestelmiin korjauksia ja säätöjä. Optimaalisen toiminta-alueen ulkopuolella käyvät laitteistot voivat lisäksi rikkoutua kauan ennen kuin niiden pitäisi.
Jos järjestelmiä ei hallita kokonaisuutena, seuraukset näkyvät kiinteistön omistajalle tyytymättöminä vuokralaisina, suurina huoltokustannuksina ja kasvavina energialaskuina.
Toiminnanvarmistus alkaa jo suunnitteluvaiheessa
Parhaassa tapauksessa toiminnanvarmistus käynnistyy jo hyvissä ajoin ennen varsinaista toteutussuunnitteluvaihetta. Suunnittelijoille tulisi laatia selkeät ohjeet ja vaatimukset siitä, minkälaisia järjestelmiä rakennukseen suunnitellaan, jotta niiden avulla voidaan varmistaa rakennuksen toiminta kaikissa tilanteissa koko elinkaaren ajan. Haastavammissa hankkeissa kannattaa hyödyntää myös kolmannen osapuolen suunnitelmien tarkastamista.
Rakentamisen aikana on puolestaan tärkeää varmistaa, että urakoitsijan tai laitetoimittajan ehdotukset eivät poikkea suunnitelluista järjestelmistä ja että suunnitellut järjestelmät täyttävät nykyiset energiatehokkuusvaatimukset ja ne on varustettu seurantatyökaluilla, jotka mahdollistavat jatkuvan suorituskyvyn analysoinnin. Jos lähdetään osaoptimoimaan yksittäisten komponenttien hankintakustannuksia, voi loppulasku olla yllättävän suuri.
On siis tärkeää, että myös urakoitsijan kanssa käydään läpi hankkeen tavoitteet ja se, miten ne on otettu huomioon suunnitelmissa. Kokemus osoittaa, että asiat menevät pieleen usein silloin, kun kaikilla osapuolilla ei ole selkeästi tiedossa hankkeen tärkeimmät tavoitteet. Hyvällä viestinnällä ja vuorovaikutuksella on tässä erittäin keskeinen rooli.
Käyttöönottovaihe – kohta, jossa liian usein oikaistaan
Hankkeen loppuvaiheessa tahti kiristyy, jotta pysytään sovitussa aikataulussa. Tällöin saattaa hiipiä houkutus oikaista: urakoitsija haluaa selviytyä aikataulusta ilman jälkiseurauksia, eikä tilaajallekaan haluta aiheuttaa harmia viivästymisestä. Käyttöönottovaiheessa oikaiseminen on kuitenkin asia, joka tulee vastaan aina – joko urakoitsijalle takuuaikana tai kiinteistön omistajalle sen jälkeen.
Asiantuntijan valvonta varmistaa, että toimintakokeet tehdään huolellisesti ja että rakennus on valmis sille tarkoitettuun käyttöön. Jos tässä vaiheessa oikaistaan, rakennus voi jäädä pitkäksi aikaa toimimaan puutteellisesti, ja ongelmien korjaaminen myöhemmin voi olla hankalaa.
Ylläpitojakso – jatkuva toimivuuden varmistaminen
Vaikka suunnittelu, rakentaminen ja käyttöönotto olisivat menneet toiminnanvarmistuksen osalta hyvin, ei työ lopu siihen. Rakennus on harvoin staattisessa tilassa: käyttäjät vaihtuvat, käyttötapa muuttuu ja laitteita sekä järjestelmiä uusitaan. Siksi on tärkeää varmistaa, että rakennus toimii oikein jatkuvasti.
Energiankulutuksen seurantaa helpottaa merkittävästi, jos rakennukselle ja jopa sen eri osille on laskettu tavoite-energiankulutukset ja toteutettu mittarointi-järjestelmä, jolla toteumaa voidaan verrata suunniteltuun. Näin voidaan luoda energiahälytyksiä, jotka auttavat havaitsemaan poikkeamat heti niiden syntyessä, eikä vasta laskuja maksaessa.
Myös olosuhteiden toteutumista tukee riittävä anturointi, ja on tärkeää, että tietoja tallennetaan rakennusautomaation historiaseurantaan. Ilman dataa ongelmien syiden analysointi on usein työlästä, joskus lähes mahdotonta.
Tarkoituksena ei ole lisätä mittareiden ja antureiden määrää päättömästi, vaan pysähtyä miettimään: mitä dataa tarvitaan, jotta rakennuksen toimintaa voidaan luotettavasti seurata?
Toimiva ratkaisu on myös erillinen ylätason näkymä, johon tuodaan rakennuksen toimintaa kuvaavat selkeät mittarit. Näin ei tarvitse olla rakennusautomaatiojärjestelmien ammattilainen nähdäkseen, toimiiko rakennus oikealla tavalla. Jos kaikki mittarit ovat vihreällä, hyvä. Jos eivät ole, kannattaa ottaa asiantuntija selvittämään, mistä on kyse. Riittävän kattavasti kerätyn datan ja kohdennetun asiantuntijakäynnin avulla päästään usein jo hyvin pitkälle.
Toiminnanvarmistus ei ole yksittäinen toimenpide, vaan läpi koko rakennuksen elinkaaren kulkeva prosessi. Se alkaa suunnittelusta, jatkuu rakentamisen ja käyttöönoton kautta ja ulottuu aina ylläpitojaksolle asti. Jokainen vaihe on tärkeä – ja jokainen oikaistu mutka saattaa tulla myöhemmin kalliiksi tavalla tai toisella.
Hyvin toteutettu toiminnanvarmistus ei ole ylimääräinen kustannus. Se on ehkä yksinkertaisin tapa varmistaa, että rakennus tekee sen, mitä sen pitääkin tehdä – nyt ja vuosien päästä.
Jesse Kantola, tiimipäällikkö, Energiaratkaisut ja kiinteistönhallinta, jesse.kantola@sweco.fi
Jessellä on monipuolinen asiantuntemus kiinteistöjen energiatehokkuudesta, teknisistä järjestelmistä ja elinkaariajattelusta ja paljon kekemusta LVIA-ratkaisuista, energiahankkeista, kuntoarvioista ja teknisistä due diligence -selvityksistä. Hän on työskennellyt erilaisten kiinteistöjen parissa asuinrakennuksista logistiikkaan ja jäähallikohteisiin sekä toiminut useissa vastuurooleissa projektinjohdosta suunnittelujohtoon. Hänen ydinosaamistaan on kokonaisuuksien hahmottaminen ja energiatehokkaan, toimivan sisäympäristön kehittäminen.