Kiinteistöstrategia ohjaa Kaavin kunnan rakennusten tulevaisuuden käyttöä ja kunnossapitoa
Kiinteistöstrategia on tärkeä työkalu kaikenkokoisille kunnille, kun väestörakenne muuttuu ja sote-uudistus vaikuttaa kiinteistöjen käyttöön. Swecon asiantuntijat laativat Kaavin kunnalle helposti ymmärrettävän kiinteistöstrategian, joka tukee tulevaisuuden päätöksentekoa.
Pohjoissavolaisessa Kaavin kunnassa on harkittu jo muutaman vuoden ajan kiinteistöstrategian laadintaa. Kuten monissa pienissä kunnissa, Kaavillakin väestörakenne muuttuu asukkaiden ikääntyessä, mikä heijastuu niin palvelurakenteeseen kuin kiinteistönpitoon.
”Kiinteistöjen omistus on meillä suurimpia taloudellisia tekijöitä, koska rakennuksissa on kiinni paljon rahaa, ja rahaa vaatii myös niiden kunnossapito”, toteaa Kaavin kunnanjohtaja Harri Korhonen. Kiinteistöstrategian tarvetta korosti hyvinvointialueen vuokrasopimusten päättyminen vuoden 2025 lopussa. ”Meidän oli ajankohtaista pohtia, mikä on kunnan omistamien sote-kiinteistöjen kohtalo.”
Sweco on toteuttanut Kaavin kunnalle aikaisemmin esimerkiksi infran vesiverkostoselvityksiä ja rakennuttamistehtäviä. Projektipäällikkö Timo Juvosen mukaan myös Swecon kiinteistöstrategian palvelut on suunnattu kaikenkokoisille kunnille. ”Pienet kunnat tarvitsevat asiantuntija-apua siinä missä suuretkin, ja me haluamme palvella yhtä hyvin molempia.”
Rakennusten tekninen nykytila selvitettiin kuntoarvioilla
Kiinteistöstrategian laatimisprosessi aloitettiin lähtötietojen kokoamisella ja kunnan edustajien haastatteluilla. Swecolle toimitettiin rakennusten perustiedot, kunnossapito- ja ylläpitoaineistot sekä tiedot tulevista rakennushankkeista ja yhteistyöstä naapurikuntien kanssa.
”Hyvään lopputulokseen pääseminen edellyttää hyvää yhteistyötä, vuorovaikutusta ja kunnan edustajien kuuntelua”, Juvonen korostaa.
Kiinteistöstrategiaan sisällytettiin vain kunnan omistamat kiinteistöt, kuten kirjasto, paloasema, virastotalo ja kouluja. Korjaustarpeen arviointia varten rakennuksissa toteutettiin kevyitä PTS-selvityksiä ja osaan laajempia teknisiä kuntoarvioita. ”Niistä vastaa meillä moniammatillinen sähkö-, LVI- ja rakennetekniikan asiantuntijoiden tiimi”, Juvonen kertoo.
Kuntoarvioiden pohjalta asiantuntijat määrittelivät jokaisen rakennuksen teknisen nykyarvon, korjausvelan sekä tulevaisuuden korjauskustannuksia. Yhteistyö kunnan kanssa oli tiivistä rakennusten salkuttamisessa, ja loppuraportista tehtiin useita versioita yhdessä työstettäväksi.
”Myös lopullisessa raportissa esitämme kiinteistöille eri salkutusvaihtoehtoja, koska moni asia tarkentui työn edetessä sote-uudistuksen selkiytyessä”, kertoo Juvosen kanssa tiiviisti strategiaa työstänyt LVI-tutkimusten vanhempi asiantuntija Matti Peltonen Swecolta.
Korhosesta on tärkeintä, että kiinteistöstrategia toimii luottamushenkilöiden työkaluna, ja siksi hänelle oli iloinen yllätys, miten havainnollisesti asiat kiinteistöstrategiassa esitetään.
”Raportissa ei ole turhaa kapulakieltä, vaan selkeillä kaavioilla kuvataan esimerkiksi eri rakennusten elinkaari ja korjausvelka.”
Puolueettomia näkökulmia kiinteistönpitoon
Korhosen mielestä puolueettoman konsultin suurin lisäarvo olivat tuoreet näkökulmat kiinteistöjen jatkokehittämiseen. Kaavilla ei ollut aikaisemmin esimerkiksi pohdittu, tarvitaanko kunnassa omaa urheilukenttää vai riittäisivätkö pienpelialueet.
”Urheilukentän peruskorjaaminen huoltorakennuksineen on merkittävä investointi, joten kentän käyttöaste ja ylläpitokustannukset ovat tärkeitä kysymyksiä.”
Valmis kiinteistöstrategia ohjaa rakennusten tulevaa käyttöä, kuten eri toimintojen yhdistelyä tai päätöksiä siitä, mitkä kiinteistöt pidetään, myydään tai puretaan. Korhosen mielestä kiinteistöstrategia antaakin kirkkaamman kuvan siitä, mihin kiinteistöihin kunnan kannattaa jatkossa satsata. Huomiota kiinnitetään myös kiinteistöjen energiatehokkuuteen.
”Erot rakennusten välillä ovat suuria. Esimerkiksi uusi päiväkoti aurinkopaneeleineen on erittäin energiatehokas, mutta kunnanviraston kivirakennusta lämmitetään yhä suoralla sähköllä.”
Kiinteistöstrategiaan on nyt koottu kaikkien rakennusten keskimääräiset energiankulutukset ja tasearvot, mikä antaa tärkeää tietoa niin myynti- kuin purkutilanteissa.