Kiinteistöillä on valtava vaikutus kunnan talouteen niin suurissa kaupungeissa kuin pienissä kunnissa. Kiinteistöstrategia voi toimia työkaluna, jolla hallitaan kuntataloutta, mutta huomioidaan myös kuntalaisten palvelut, sote-uudistus, hybridityöskentely ja vihreä siirtymä.

Suomalaisten kuntien vuosittaiset tilakustannukset ovat arviolta neljä miljardia euroa, joten kiinteistökehittämisellä tähdätään ennen kaikkea kuntatalouden hallintaan. Samalla on kuitenkin tärkeää huomioida laajempi kaupunkisuunnittelun näkökulma, jotta kiinteistöomaisuudella varmistetaan myös kuntalaisten arvostamat palvelut ja ympäristökestävä maankäyttö.

Sote-kiinteistöjen ratkaisujen hetket

Tiedon puute on iso ongelma. Kunnilla on vastassaan iso savotta, kun läpikäytävänä on koko sote-kiinteistökanta ja sen tulevaisuus. Aihe on hyvin ajankohtainen, koska kuntien ja hyvinvointialueiden välisiin vuokrasopimuksiin liittyvä siirtymäkausi päättyy vuonna 2026. Tässä prosessissa me voimme auttaa.

Kun sote-kiinteistöissä siirrytään markkinavuokraan, kunnan olisi tärkeää tietää, moniko vuokralainen on tyytyväinen tilojen kuntoon ja sijaintiin ja moniko nostaa kytkintä. Miten muutos vaikuttaa kunnan omistamien tilojen käyttöön, palveluihin, tuloihin ja kustannuksiin?

Sote-kiinteistöjä on kuntien kiinteistömassasta merkittävä osa, ja valtakunnallisesti puhutaan noin 5000 kiinteistöstä ja noin 14 miljoonasta neliöstä. Siksi tarjoamme kaikenkokoisille kunnille sote-kiinteistöpalveluja, jotka auttavat selvittämään niin terveysasemien kuin palveluasuntojen lähtötilanteen sekä arvioimaan vajaakäyttöisten kiinteistöjen kehityspotentiaalia.

Kiinteistöt suhteessa etätöihin ja vihreään siirtymään?

Kiinteistöstrategia on keino tunnistaa, mitkä rakennukset ovat jatkossakin tärkeitä kunnan palvelujen tuottamiselle ja mitkä kiinteistöt kannattaa korjata, konvertoida uuteen käyttöön, myydä tai purkaa. Tieto kunkin rakennuksen teknisestä kunnosta ei yksin riitä.

Arvioinnissa on tärkeää huomioida sote-uudistuksen lisäksi esimerkiksi hybridityöskentely, väestön ikääntyminen, kaupungistuminen ja vihreä siirtymä. Toimiston korjaus asunnoiksi voi kannattaa kasvukeskuksessa, muttei muuttotappiokunnassa. Rakennusten suunnittelussa kannattaa huomioida myös monikäyttöisyys ja muunneltavuus mahdollisuuksien mukaan, jolloin rakennusta voi käyttää useamman palvelun tuottamiseen.

Kunnan on tärkeää peilata kiinteistökannan jokaisen rakennuksen käyttöä ja kehittämistä myös laajempaan kiinteistöstrategiaan ja poliittisiin päätöksiin, kuten hiilineutraaliuslupauksiin. Esimerkiksi Kaavin kunnassa kiinteistöomaisuus otettiin hallintaan kiinteistöstrategialla, jossa huomioitiin myös kiinteistöjen energiatehokkuus.

Päähuomio seinien sijaan palveluihin

Kiinteistöstrategiassa ei kannata laittaa liikaa rahaa ”pelkkiin seiniin”, koska rakennusten tehtävänä on mahdollistaa kuntalaisten palvelut. Autamme miettimään, miten tilat tukevat palvelujen, elävän kaupunkikulttuurin ja muiden sosiaalisten arvojen tuottamista juuri kyseisen kunnan asukkaille tai vaikkapa matkailijoille. Palveluverkko pitää mitoittaa oikein.

Käytämme kokonaiskuvan hahmottamiseen regeneratiivista suunnittelua ja placemakingiä. Termeillä korostetaan minitasoista kaupunkisuunnittelua, jossa sosiaalinen ja ympäristövastuullisuus ovat osa kuntatalouden suunnittelua. Malliesimerkki on Kaarinan kaupungin tori, joka suunniteltiin vehreäksi kohtaamispaikaksi yhdessä kaupunkilaisten kanssa.

1. Regeneratiivisella suunnittelulla tarkoitetaan uudistavaa ja ympäristökestävää suunnittelua. Vihreillä elementeillä ja uusiutuvan energian ratkaisuilla parannetaan esimerkiksi hulevesien hallintaa ja ilmastonmuutokseen sopeutumista.
2. Placemaking on ympäristösuunnittelun keino, jossa kaupunkitiloja suunnitellaan yhdessä paikallisten kanssa. Esimerkiksi Helsingin kesäkadut eivät ole vain maisema-arkkitehdin luomus, vaan paikka, jossa ihmiset viihtyvät ja voivat toteuttavat itseään.

Kuntakohtainen kiinteistövisio kunnan strategiaan perustuen

Yksi kehitysvisio ei sovi kaikille kunnille. Kiinteistöjen käyttö ja palvelujen saavutettavuus on mietittävä kunnan sijainnin, koon, väestörakenteen ja elinkeinoelämän kannalta. Merkittävänä omaisuuseränä kiinteistöt on syytä liittää osaksi strategiatyötä, jossa visioidaan erilaisia tulevaisuuden näkymiä. Näin kunnalle löytyy niin realistinen ja todennäköinen suunta, että siihen uskalletaan pohjata myös talousarvio ja -suunnitelma.

Palvelumme skaalautuvat joustavasti erikokoisten kuntien tarpeisiin. Saman katon alta löytyvät muun muassa kuntatalouden, kiinteistökehityksen, maisemasuunnittelun, maankäytön, rakennusfysiikan, TEDD-selvitysten ja rakennuttamisen asiantuntijat. Lisäksi Swecon digitaaliset ratkaisut, kuten Twinfinity, auttavat kiinteistötiedon hallinnassa.

Ota siis yhteyttä, niin autamme suunnittelemaan kiinteistöjen tulevaisuutta niin, että kuntatalous kestää ja kuntalaiset saavat jatkossakin tarvitsemansa palvelut ja viihtyisän elinympäristön!

Kaisu Arpiainen, Swecon kiinteistökehitysjohtaja, kaisu.arpiainen@sweco.fi
Juha Pasma, Swecon maankäytön suunnittelija ja kiinteistötalouden asiantuntija, juha.pasma@sweco.fi